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笔者曾经在2010年预测，2011年房地产开发商开始洗牌。现在，洗牌的声音已经越来越响。
很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症。
来自国家统计局数据显示，2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。
资金饥渴症状无法缓解。
开发融资来源被一一封堵。从去年开始，各银行房地产信贷拆包分解调查，今年未见松动迹象。信托水源太小，无法从根本上缓解开发商资金压力。2011年2月21日，有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但二天后即2月23日，银监会出面辟谣：“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变”。根据用益信托网的统计，2011年1月份发行的集合信托计划中，房地产信托的规模占全部信托的37%。按Wind资讯统计，中融信托在不到两月的时间内就发行了18只信托产品，其中投向房地产的就占1/3。对于开发商而言，信托融资成本节节上升，抵押杠杆低，而利率等成本上升，并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权，并且融资额不大。
原有预售回款由于成交量下行而大幅下降，银行每年的房地产信贷加上按揭贷款差不多有10万亿左右。以2009年为例，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，其中银行贷款11293亿元，企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%，也就是说，银行贷款、定金与预收款、按揭款等是钢铁长城，是开发商的主要资金来源，如今成交量下降，贷款与预收款下降，资金会更趋紧缩。而从2010年下半年开始，预售款已受到监管，中小开发商度日如年。据莫尼塔证券判断，今年全年地产开发商现金流可能为负，在中性假设下这一缺口可能略高于200亿元。这是一个乐观的估计。
限购令出台后，2月全国商品房成交量预计下挫50%以上，预计2011全年交易量下滑20%或以上,销售价格下跌5%至15%。按照库存与资金链的估计，今年下半年将展开房地产市场的并购大潮，一些没有资金实力的中小开发商被成为被吞并的对象。
为了应对困局，开发商开始转型。
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发表于 2011-3-4 22:16:00
