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发表于 2014-2-24 11:55:26
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杭州售楼处被砸之深度思考
2014-02-23 刘小田 周忻房地产与互联网
文章来源：地产大爆炸 作者：刘小田
导读：杭州一楼盘降价跳水，遭业主打砸沙盘，掀起马年第一砸的消息不胫而走，引起业内的广泛讨论。杭州被打砸的售楼处只是带了个头，按照破窗理论，只是拿块石头砸向了第一块玻璃，一大波售楼处正等着被砸。
杭州掀起马年第一砸的消息不胫而走，引起业内的又一波广泛讨论。
2月18日晚，杭州的德信北海公园突然将原本售价18000元/平米降低到15800元/平米。此举引发周边楼盘天鸿香榭里按耐不住，19日晚，紧急降价迎战，售价直接从17200元/平米直降到13800元/平米。
由此引发杭州版的价格大战，3天之内已有8个楼盘加入到降价大军中，降价幅度愈加猛烈：
1.德信.北海公园.均价19000降至15800
2.天鸿.香榭里.均价17200降至13800
3.阳光郡.均价17500降至13800
4.运河协安蓝郡.均价16800降至14400
5.协安紫郡.均价17500降至14800
6.保利梧桐雨,16200降至12800
7.天阳.半岛囯际25000降至20000
8.万科.北宸之光,16800降至13000
对于如此情景，小编作为一个杭州户口的外地人，倒想出来谈谈自己的认识，或许杭州的问题对于其他城市带来一些启发。
疯狂的土地
先来看看土地出让数据，2013年全国土地出让金4.1万亿，其中杭州就贡献了3%，城市排名第四。2013年杭州全市土地出让225宗，814.5万平方米，可建面积2156.7万平方米，土地出让金高达1326.9亿元，同比增长110%以上。不要觉得很吓人，这还是杭州政府有意的进行了保留，比如10月份就曾一次性的叫停6个地块的出让。
再看看地王数据，请记住2013年9月5日，这一天注定会被注入中国房地产的历史。在这一天，北京、上海、苏州等一、二线城市诞生了多个地王，比如北京农展馆地块创下了7.3万/平米的单价地王，比如上海徐家汇中心地块217.7亿元的天价成交。这其中也包括杭州的华家池地块，以136亿的天价创造了杭州土地出让史上最辉煌的里程碑。
通常，描述土地疯狂，还离不了土地竞拍次数，在此方面杭州同样不输其他城市，12月18日，萧山的一个地块出让以349轮的拍卖次数创造了杭州土地出让纪录，而这个数据同样可以排到全国前三。
倘若如此，也就罢了，跨过2013，来到2014年，疯狂的土地愈演愈烈。2014年1月份，杭州单月土地成交就达到了340亿，再创历史同期最高，再加上2月份已经完成的土地出让，1、2月份土地成交额已经接近去年总量的45%。
疯狂的外来大鳄
2013年杭州土地市场突然风起云涌，必然有其背后的逻辑。
2013年年初始，面对鬼城频出的三四线城市，开发商纷纷调整战略，集体回归一、二线城市。杭州，作为1.5线城市，自然也就成为了兵家必争之重镇。
在这一年，房企中的大鳄、小鳄多大19家纷至沓来：
河北天成、万达、恒大、阳光城、景瑞、雅居乐、招商、新城、港中旅、首开、深国投、淮矿、旭辉、三联、融信、衢州巨化、上海农工商、保定华瑞、中节能绿建都
由此，地产界的“招保万金”、“华南五虎”、后起闽派悉数进入杭州。
当然，这份名单，进入2014年，还在不断地增加，比如最新加入的中化方兴。
疯狂的存量
疯狂的土地出让之后紧接着而来的便是商品房供给量的暴增。按照7~10个月开盘周期算，进入2013年第四季度，杭州的商品房供给量将开始逐月递增。
果不其然，截止2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。
或许，你还没能理解这个量到底有多大，小编给你一些参照数据。同期北京的库存量为5.76万套、上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。
看完这个数据，你是不是感觉有点要疯了，别急！
根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计，截至目前，杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。
一、二手联动，整个杭州的房地产库存量已近高达22万套，相当于北上广深四个一线城市一手房源的总和，按照现有的消化速度，可能需要30个月的时间。当然，这还是一个绝对理想的状态下，事实上基本无可能。
小编还要告诉你一个更加无法直视的事实：22万套极有可能会是杭州全年库存量最少的纪录，因为一大波高周转项目即将进入上市，高峰期今年上半年就会到来，可能还会有3万套的增加。
疯狂的购房者
接下来，总算该谈到购房者，小编试着用另外一种沉重来论述。
来到杭州的人，经常可以看到开着路虎的年轻人，八成是个温州富二代。没错，杭州的有钱人要么出自萧山，要么来自温州。
有数据统计，杭州楼市两成的购买力来自温州，依小编看来，这个数据可能还是有些保守。温州这两年的经济形势如何，尤其温州的楼市如何，小编不需要多论述了。直白的讲，杭州楼市至少两成的购买力已经消失。
剩下的还有什么？当然还有杭州本地的投资者。想想吧，“投资者”这三个字什么含义，你觉得在22万套库存的压力下，投资者还会继续购房么？
当然不！相反的，投资者会把手头的房子吐出来，增加二手房市场上的供给量，从而加重库存压力。
那些正常人干不出来的事儿
小编指的是扯着白条黑字，打砸售楼处的行为。
杭州天鸿香榭里的降价直接引发了老业主的不满，很奇怪的情绪。
这里可以引用一个电梯理论，乘坐同一部电梯，已经在电梯里的人希望电梯门赶紧关上，节约时间。电梯外的人则是希望匆忙的挤进电梯里，电梯门慢点关上，以免错过浪费时间。
显然，把电梯换成楼房，把乘坐电梯改成卖楼，把时间改成房价。道理相同，但有些人却是故意装作不懂这些道理了。
这些香榭丽的老业主们高举“高压线草菅人命，开发商知情不理！”、“还我血汗钱，我要退房”的口号，似乎是正义凌然，其实都有些强词夺理，撤掉伪装的皮，就是“MLGB，老子买房买亏了，你要补偿我”，你是开发商的衣食父母，而非开发商是你的衣食父母，谁是爹妈谁是儿子，你要想清楚。
在此，小编还是略显“傲慢“的忠告，炒房如炒股，别动不动就耍性子。
尤其还想给你画个饼：08年、12年的时候都出现过打砸售楼处的风潮，回过头来，这些楼盘都蹭蹭蹭的涨起来了。
开发商该怎么办？
倘若，小编的推断没错，杭州的打砸售楼处只是带了个头，按照破窗理论，只是拿块石头砸向了第一块玻璃。一大波售楼处正等着被砸。
倘若不想被砸，怎么办？
第一招，率先降价
此招式用于新盘开盘，直接与低于市场预期的价格杀入惨烈的市场，此招式的要诀就是要快要狠，比如当年的万科就曾在行业内率先降价，躲过一劫。
第二招，差价补偿
此招式适用于有后续开发的老盘，此招式对于开发商来讲，相当于狗嘴里吐象牙，难呀！
不过真要这么做了，效果绝对有。比如当年的星河湾，在闵行星河湾项目上就采用了该招式，不仅稳住了已购房的客户，还赢得了口碑，更重要的是为后续开盘营造了良好地氛围。
第三招，政府介入
此招，算是中下招，却是开发商极度困难时的上上策。怎讲？
作为一个不大的开发商，项目砸在手里，意味着高利贷，多砸一天，就要被扒一天的皮。与其坐着等死，不如厚着脸皮让政府介入（如果你有很好的政府关系）。相信小编，政府的办法比你多得多。当然，前提是你要快，要成为政府的第一个麻烦。
第四招，闲庭信步
此招，极有可能是烂招。何谓闲庭信步，就是市场行情不好，那就不好吧，我等。对于资金实力的国企最有可能这样做，反正烂摊子有政府兜底，有银行垫背，天要下雨，娘要嫁人，随它去吧！
上一波行情不好，等来了什么？告诉你是4万亿！
那这一波呢？当然不会再来一个4万亿，但政府还有王牌！
第五招，求包养
此招式，未尝不是一条路子。林子大了，什么鸟都有，即使人人都认为房地产要崩溃了，可还是会有一些人愿意冒险尝试，高呼抄底房地产，占领价值洼地。假如碰到这样的“财主”，让渡点股权，自觉地送上门去，求包养，比起下面这一招，不丢人！
第六招，准备跑路
终于到这一招了，貌似媒体最喜欢这一招。告诉你，对于那些想要自杀的小土豪开发商而言，跑路可能还真是最好的解决办法，但愿跑路的时候少带点银子，以免辎重过重，影响了逃跑的速度。
最后，小编想说的是，近期房地产的困难已经很多，比如香港楼市的跳水，比如常州楼盘的腰斩，比如兴业银行总行暂停结构融资业务。
未来一段时间，房地产的困难可能会更多，比如海外资本逃离中国市场、市场利率大幅攀升、信贷危机爆发的风险加剧等资金层面的问题；比如围绕房价下跌引发的房屋质量问题；比如国家出台新的限制政策等政策性风险，比如专家集体唱衰房地产，引发消费者的购房信心风险等等 |
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