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发表于 2017-5-12 15:57:29
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发表于 2017-5-12 16:00:29
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关于进一步加强物业管理工作的
若干意见
（征求意见稿）
各市、县政府，省级国家机关各部门，各人民团体：
为规范我省物业管理工作，理顺物业管理体制，提高物业管理服务水平，营造良好的居住环境，改善人民群众生活质量，维护社会和谐稳定，现结合我省实际，提出以下意见：
一、理顺物业管理体制，明确各部门职责
1.建立由房屋行政主管部门牵头，相关部门参与，区（县）政府负责，街道办、乡镇人民政府负责日常监督协调的管理体制。
2.街道办、乡镇人民政府职责
街道办、乡镇人民政府负责对业主大会、业主委员会和物业企业进行指导和监督。建立完善街道、社区指导业主委员会建设管理工作体制，确定机构和人员负责此项工作；制定业主委员会选举办法并组织选举；将社区居民委员会对业主委员会指导监督工作纳入社区治理的总体安排；负责相应区域物业管理的日常监督和纠纷协调工作。
3.各级建设、房管、规划、民政、公安、质监、物价、城管、工商等部门职责
建设行政主管部门：负责物业管理区域内工程竣工备案、工程质量、建筑装饰装修监管，协调处理建设单位工程质量的遗留问题。受理业主因房屋质量、设施配套不全等问题的投诉。
房屋管理行政主管部门：负责对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为进行查处。对住宅专项维修资金的使用进行监管，监督物业服务企业执行《陕西省物业服务标准》，建立健全物业服务企业信用记录，对严重违法失信企业列入‘黑名单’，直至清出市场。
规划行政主管部门：负责物业管理区域内的物业管理用房规划，按规定标准规划停车位,按照规划方案监督小区配套设施建设,查处物业管理区域内违章搭建等问题，及时调处由此产生的投诉纠纷。
民政主管部门：负责指导社区居民委员会依法开展指导和监督业主委员会、业主大会开展工作，建立健全指导和监督工作机制。
公安、消防行政主管部门：强化治安管理，对物业管理区域内违反治安管理的行为及时处理。负责物业管理区域内的日常消防安全监督检查，开展消防宣传教育，依法对物业管理区域内违反消防规定的行为进行查处。
质量技术监督主管部门：负责特种设备（含电梯、锅炉、压力容器、立体车库等）的安全监察，对特种设备的使用单位、维保单位进行监督，对未经检验或报废的特种设备进行查封，对特种设备使用单位和维保单位的违法违规行为进行进行查处。
物价主管部门：负责制定保障性住房、房改房和普通商品房住宅小区（单套建筑面积144㎡以下、容积率1.0以上）物业服务费、电梯费及其物业管理区域内交通工具停放服务费的政府指导价格；其他住宅小区独立的物业管理区域物业服务费、电梯费及物业管理区域内交通工具停放服务费实行业主与物业服务企业协商的市场调节价。设施设备共用的住宅小区，应执行同质同价。依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查，负责对乱收费、乱摊派的查处。受理物业服务中因收费问题产生的投诉与纠纷。
城管执法部门：负责对物业管理区域内噪音污染和餐饮油烟扰民的查处,调处由此而产生的投诉与纠纷。
工商行政管理部门：对物业管理区域内无照经营行为进行治理。
纪检监察部门：对有关职能部门处理投诉不力的行为进行查处。
4.供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营单位职责
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营单位应严格按照国务院《物业管理条例》要求，向最终用户收费，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。物业管理区域内计量器具外的维修费用由各专营单位承担，计量器具内由业主承担。同时，各专营单位要各自受理业主投诉。物业服务企业应予以配合且不得收取费用。对没有实现向最终用户收费的供水、供热、供电等专营单位，要制定实施计划，用1-2年的时间，逐步接管小区相关管线和设施，实现向最终用户收费。
专营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应签订委托服务合同，按规定支付手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
自备供热小区供热由物业服务企业负责，供热价格必须遵循公布成本、公平负担、公开透明的原则制定，并向业主公示后执行，不得单方面涨价或停止供热。
物业服务企业应对物业区域内有线电视、电信业务经营者等供应企业引入竞争机制，提供平等的接入和使用条件，不得设置障碍，阻碍公用企业向用户提供服务；不得收取进场费、协调费、管理费等不合理费用。
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发表于 2017-5-12 16:00:57
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二、强化对业主委员会的监管，规范业主委员会行为
5.业主委员会的产生。筹备首次业主大会的资料由建设单位或5%以上的业主联名报送，街道办、乡镇人民政府应在收到书面告知30日内组织成立业主大会筹备组、召开业主大会。业主委员会每三年换届一次。对未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会职责。
推进社区“两委”成员与业主委员会成员“双向进入、交叉任职”。积极推荐符合条件的业主“两委”成员、居民小组长、网格长（员）、楼门栋长等，参选业主委员会委员，提倡符合条件的社区党组织书记、副书记和居民委员会主任等通过法定程序兼任业主委员会主任，提倡业主委员会委员中的党员担任社区区域化党组织成员，提倡优秀的业主委员会主任通过法定程序担任社区居民委员会委员、居民小组长。选取优秀的业主委员会成员担任网格长（员）、楼门栋长。
6.业主委员会职责。业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会和全体业主负责，履行法定职责。业主大会、业主委员会应在街道办、乡镇人民政府和社区监督指导下开展工作，会议内容和开展的工作应在物业管理区域内进行公示，并及时向街道办、乡镇人民政府报告。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定，街道办、乡镇人民政府有权责令限期改正或者撤销其决议。
建立健全街道、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动服务机制，理顺工作关系，社区居民委员会指导和监督社区内社会组织、业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作，维护社区居民的合法权益。业主委员会应当主动接受社区居民委员会的指导和监督，积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作。
三、规范物业管理行为，加强物业企业的监管
7. 物业服务企业选聘与退出。建设单位应在商品房交付三十日前，在区（县）房管部门、街道办、乡镇人民政府的监督下通过招投标方式选择物业服务企业，任何单位和个人不得指定物业服务企业。物业服务企业要参与项目竣工验收，对不符合物业管理条件的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。市（区、县）政府要加强对建设工程综合验收工作，对遗留问题，由建设单位负责整改，拒不整改的，房管部门可使用物业保修金进行整改。
业主“双过半”（ 占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）要求更换物业企业，由业主委员会在街道办、乡镇人民政府的监督下，组织招标选聘新的物业服务企业。业主委员会尚未成立的，由街道办、乡镇人民政府组织招标选聘新的物业服务企业。
8.物业服务企业责任。物业服务企业应按照物业服务相关法律法规及物业服务合同和《陕西省物业服务标准》履行职责。按要求公示物业服务合同、服务标准、收费项目及收费标准，特约服务项目应实行明码标价。对业主装修时物业服务企业可收取物业装饰押金、垃圾清运费，不得再以任何名称收取其他费用。物业区域内的公共用水、用电等费用由物业企业承担。物业企业应自觉接受业主和相关部门监督。
物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的广告、停车等收益应归全体业主所有，物业服务企业可以按照经营合同约定提取30％收益作为经营管理费用，剩余部分全部按房屋面积分配归入业主专项维修资金使用管理。
物业服务企业对物业管理区域内违反涉及治安、消防、工商、规划、房管、城管、质监、环保等部门法律法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对突发事故应根据应急预案立即采取有效措施，迅速开展先期处置，并按规定及时报告。
物业服务企业应对物业管理区域内公共区域存在的安全隐患随时排查，并及时设立警示牌告知业主，提出维修方案，由业主委员会或街道办、乡镇人民政府审定后实施。
物业服务企业按照物业服务合同的约定，对委托管理范围内的消防设施、消防器材进行维护管理，开展消防宣传教育和巡查，及时消除火灾隐患。
9.业主责任。业主应履行物业服务合同、遵守管理规约。业主收房后未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始物业费按收费标准的70%交纳;入住后（含装修期），因故连续超过六个月不使用的，经物业服务企业确认后，从第七个月开始其物业费按收费标准的70%交纳。对业主连续拖欠物业费超过12个月，并经人民法院依法判决或仲裁机构依法裁决的，列入违法失信‘黑名单’，对其实施联合惩戒。
10.电梯安全管理。物业服务企业作为电梯使用单位，要按照法律法规和技术规范的要求，建立健全以岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，加大电梯安全运行所必需的安全投入，在电梯轿厢内及楼层加装监控设备，配备满足电梯安全管理需要的电梯安全管理人员，并委托有维修许可资质的单位进行日常维修保养。对电梯出现的故障或发现的隐患问题应及时报告电梯维保部门。
物业服务企业应严格按照电梯收费标准实行收费。收取的电梯费用主要用于检测、维保、能耗的支出。电梯的更换或改造可使用专项维修资金。
11.车位、车库管理。房地产开发企业在取得《预售许可证》时应同期公布小区规划车位总量、销售价格区间及车位租赁价格等信息。产权清晰的车位、车库可以出售、附赠、出租；占用业主共有的道路或者其它场地的车位、车库，属全体业主所有，只能出租，租赁合同期限不得超过1年。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
物业管理区域内划定车位，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
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发表于 2017-5-12 16:01:23
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四、加强住宅专项维修资金的监管，维护业主合法权益
12.住宅专项维修资金使用监督。业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意使用住宅专项维修资金，根据各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定执行：（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由物业管理区域内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金中列支；（二）用于整幢楼本体共用部位、公用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支；（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。
要推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作。在使用专项维修资金进行的维修、改造和更新时，任何单位和个人不得指定单位进行审价、施工、监理。
13.紧急情况下住宅专项维修资金的使用。对电梯更换或改造；消防设施故障；屋面、外墙渗漏、排水设施损坏；房屋内共用排水管道爆裂；楼体外立面存在脱落危险等其它危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，业主委员会或物业服务企业直接向所在地房屋行政主管部门提出申请使用住宅专项维修资金。有业主委员会的，由业主委员会和物业服务企业组织代修；没有业主委员会的，由所在地房屋行政主管部门和物业服务企业组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支，并公示告知全体业主。未缴纳住宅专项维修资金，由利益相关业主共同承担维修费用。
14.做好老旧住宅小区和公有住房维修改造工作。区（县）政府要对老旧住宅区实施组团式管理，推行物业管理社会化，可使用住宅专项维修资金对长期失修失养、配套设施不全的老旧住宅小区进行更新改造。已售公有住房的维修改造，可申请使用公有住房出售资金或公有住房维修资金进行维修改造。
五、鼓励物业企业转型升级，推动物业行业持续健康发展
15.鼓励物业服务行业向现代服务业转型。出台相关政策鼓励物业服务企业从事针对老年人的居家养老服务、居家置业的房屋租售类服务等，开展多种经营，实现多元化发展，满足业主需求。
16.减免从业人员相关培训费用。相关职能部门要对物业服务企业员工参加的政策法规、特种设备、消防、保安等专业技能培训费用给予减免。
六、夯实各方责任，共同推进物业管理工作健康发展
17.落实主体责任。各市、县人民政府对本行政区域内的物业管理工作负总责。各级房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。公安、质量技术监督、物价、城管执法、工商、纪检监察等部门要协同做好本部门、本系统内物业管理相关工作的监督管理，建立多部门联动机制，形成工作合力，做到监管无死角。
18.建立三级纠纷调处机制。区(县)人民政府应设立由有关部门、法律专家、行业专家组成的解决物业管理纠纷的调处委员会，作为日常物业纠纷的调解机构。对物业管理区域内出现的矛盾纠纷，首次由社区居民委员会负责调处；经调处未果的，由街道办、乡镇人民政府调处。仍未能解决的，由纠纷调处委员会协调解决。
19.健全考核机制。将物业管理工作纳入经济社会发展综合评价体系和领导干部政绩考核体系，推动各部门、各级政府履职尽责。建立物业管理工作问责制度，加强效能考核应用，将考核结果作为党政领导班子和领导干部综合考核评价的重要参考。
20.营造舆论环境。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理工作，营造人人关心、支持物业管理工作，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。
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