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●“酝酿”好几年，物业税这次要来真的了？ 所谓物业税简单地说，就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。从理论上说，购买新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低，房价也会随着下浮。 12月15日，建设部副部长刘志峰一语点破个中玄机：就像买车一样，虽然买的时候掏了一二十万元钱，但要用车，各种费用包括养路费等也不便宜，有的时候买得起用不起。将来对大户型住宅也会采取相似措施。 他还透露，建设部等部委正研究收取住房“保有环节税费”的问题，以此引导对中小套型住宅的消费。而所谓“保有环节税费”的集中代表正是物业税。 随后，业界和媒体哗然。 房产界认为，这将会带来整个行业的一次洗牌。媒体关注更多的是“物业税如何抑富，又如何济贫；此举是否会降低百姓购房门槛，有没有可能增加购房者的税负”？更多人产生疑虑：多大的房子才算“富”?已经买了房子的人还需不需要缴税？要缴多少税？ 这些疑问将在未来一年里得到彻底解决。据中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，国家税务总局已经责成北京、上海、深圳等地税务部门牵头，全国性的房源普查工作将在近日陆续展开。普查工作大致持续一年左右的时间，“只有完成了这项基本工作，物业税的推行才能有基础。”刘桓说，真正推行物业税要到2008年。 ●开征物业税能让现行房价普降两三成？ 2006年5月底，物业税改革国际研讨会在北京召开。按照既定规划，国务院发展研究中心发布了第二期物业税改革研究成果，首次提出了中国实行物业税改革的3个备选方案： 一是“小改”方案：征收对象保持现有格局不变，对现有的房地产税种进行合并调整。二是“中改”方案，即在城市范围内构建统一的物业税制。三是“大改”方案，就是城市和农村范围内构建统一的物业税制。 刘桓认为，“中改”方案就目前而言更具备可操作性。因为房地产业的主要问题集中在城市。 据了解，目前房地产企业缴纳的税种一般有14个，在交易环节相对偏轻，而保有环节税负几乎为零，比如对个人占用多套房产几乎不征税。财政部财科所研究室主任张学诞表示，在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现之一是“炒楼”，开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。 据估算，由于地价和相关税费分70年缴，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在其后的69年中缴纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。 因此，根据预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%~20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。 ●144平方米以上户型又成物业税“瞄准”目标 让专家“倾心”的，是物业税兼具“抑富”和“济贫”职能。用张学诞的解释是：对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策。 从房屋面积上而言，目前，部分专家认为贫富之间的界定值为144平方米。 刘桓说，这个数值是有充分换算依据的。他认为，按照国际通行做法结合我国人均住房实际情况，将人均居住面积确定为40平方米最为合适。那么，以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120平方米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120平方米乘以20%等于24平方米，再加上人均居住面积120平方米，所以就得出了144平方米这个界定值。 也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。 但此种说法没有得到国家有关部门的印证。最终落实的物业税起征面积，建设部有关人士说：“这是一个首要解决的问题，但目前尚未确定。” 卫明不动产智库的负责人蔡为民认为，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，不干预90~140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上的大户型开发和销售却是一直持抑制态度。 ●市民的第一套房产可能 | 
发表于 2009-6-22 09:08:00
